ระยะร่นอาคาร เรื่องสำคัญที่ต้องเช็กก่อนสร้างบ้าน

ก่อนสร้างบ้าน นอกจากดูขนาดที่ดินและวางแบบบ้านแล้ว เรื่องระยะร่นอาคารก็เป็นอีกข้อกำหนดที่ต้องเช็กให้ชัดเจน เพราะตำแหน่งที่ตั้งของบ้านต้องสัมพันธ์กับแนวเขตที่ดิน ถนนสาธารณะ และพื้นที่โดยรอบ
หากวางแบบโดยไม่คำนึงถึงกฎหมายระยะร่นอาคาร อาจทำให้ต้องเสียเวลาปรับตำแหน่งหรือแก้แบบก่อนเริ่มก่อสร้างโดยไม่จำเป็น อีกทั้งยังเสี่ยงผิดกฎหมายอีกด้วย

บทความนี้ ALVIS จะพาไปทำความเข้าใจว่า ระยะร่นอาคารมีหลักเกณฑ์อย่างไร และต้องเว้นจากจุดไหนบ้าง มาดูรายละเอียดที่ควรรู้ก่อนวางแบบและสร้างบ้านไปพร้อมกัน

Key Takeaways

• ระยะร่นอาคาร เป็นข้อกำหนดที่ต้องพิจารณาร่วมกับประเภทอาคาร ความสูง และตำแหน่งที่ตั้ง เพื่อวางผังบ้านให้เหมาะสมและเป็นไปตามกฎหมาย
• ระยะร่น คือ การถอยแนวอาคารออกจากจุดอ้างอิงที่กฎหมายกำหนด เช่น ถนนสาธารณะ หรือแนวเขตที่ดิน โดยระยะที่ต้องเว้นแตกต่างกันตามแต่ละกรณี
• ระยะร่นระหว่างอาคาร ช่วยให้มีพื้นที่ว่างระหว่างสิ่งปลูกสร้าง และเป็นอีกปัจจัยที่ควรพิจารณาเมื่อต้องวางผังอาคารหลายหลังในพื้นที่เดียวกัน
• สำหรับกฎหมายอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ต้องพิจารณาตามลักษณะอาคาร ตำแหน่งที่ตั้ง และความกว้างถนน ไม่ควรใช้เกณฑ์เดียวกับบ้านพักอาศัย

ระยะร่นอาคารคืออะไร ต่างจากที่เว้นว่างอย่างไร?

ระยะร่นอาคาร คือ ระยะที่กฎหมายกำหนดให้อาคารต้องถอยห่างจากแนวถนนหรือจุดอ้างอิงที่กำหนดก่อนถึงตัวอาคาร ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ทั้งนี้ ข้อกำหนดที่ใช้บังคับอาจมีรายละเอียดเพิ่มเติมตามพื้นที่ ประเภท และลักษณะของอาคาร จึงควรตรวจสอบระยะร่นจากถนนสาธารณะให้ถูกต้องก่อนเข้าสู่ขั้นตอนการสร้างบ้าน

ส่วนที่เว้นว่างหรือที่ว่าง หมายถึงพื้นที่ของที่ดินที่ต้องเว้นไว้โดยไม่มีสิ่งปลูกสร้างตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด โดยอาจอยู่บริเวณด้านหน้า ด้านข้าง หรือด้านหลังของอาคาร จุดสำคัญคือการพิจารณาที่ว่างจะสัมพันธ์กับแนวเขตที่ดิน แตกต่างจากระยะร่นที่มีจุดอ้างอิงตามข้อกำหนด เช่น ถนนหรือแนวที่กฎหมายกำหนด

พูดให้เข้าใจง่าย คือ ระยะร่น เน้นว่า “ตัวอาคารต้องถอยจากจุดอ้างอิงเท่าไร” ส่วนที่เว้นว่างเน้นว่า “ต้องเหลือพื้นที่ภายในที่ดินไว้เท่าไร” ทั้งสองเรื่องจึงต้องนำมาพิจารณาร่วมกันตั้งแต่ขั้นตอนออกแบบ ไม่ว่าจะเป็นแบบบ้าน 2 ชั้น หรือบ้านที่มีจำนวนชั้นมากขึ้น รวมถึงต้องคำนึงถึงโครงสร้างบ้านและพื้นที่ใช้สอยที่ต้องการด้วย

ทำไมการสร้างบ้านต้องมีระยะร่นอาคาร?

การกำหนดระยะร่นอาคารไม่ได้มีไว้เพียงเพื่อให้แบบบ้านผ่านข้อกำหนด แต่ยังเกี่ยวข้องกับความปลอดภัยและการอยู่อาศัยในระยะยาว โดยมีเหตุผลสำคัญดังนี้

1. สร้างความปลอดภัยเมื่อเกิดอัคคีภัย

การมีพื้นที่ว่างรอบอาคารช่วยให้การเข้าถึงพื้นที่เมื่อเกิดเหตุฉุกเฉินทำได้สะดวกขึ้น และลดโอกาสที่ไฟจะลุกลามไปยังอาคารใกล้เคียง การวางผังบ้านจึงควรคำนึงถึงเรื่องนี้ตั้งแต่ต้น ดังนั้นจึงควรเลือกบริษัทรับสร้างบ้านที่สามารถวางแผนตำแหน่งอาคารให้สอดคล้องกับข้อกำหนดได้

2. สร้างสุขอนามัยให้กับผู้พักอาศัย

การมีพื้นที่ว่างรอบบ้านอย่างเหมาะสมช่วยให้แสงธรรมชาติและอากาศถ่ายเทเข้าสู่ตัวบ้านได้ดีขึ้น ลดความอับชื้นและการสะสมของกลิ่น อีกทั้งยังช่วยเพิ่มความเป็นส่วนตัวระหว่างบ้านที่อยู่ใกล้กัน โดยการวางระยะร่นบ้านพักอาศัยตามทิศทางลม ตำแหน่งช่องเปิด และลักษณะของพื้นที่โดยรอบ

3. ง่ายต่อการก่อสร้างและซ่อมแซมอาคาร

การทำตามกฏหมายระยะร่นตั้งแต่ขั้นตอนออกแบบ ช่วยให้มีระยะสำหรับเข้าดำเนินงานภายนอกอาคาร เช่น ตรวจสอบผนัง ทาสี หรือดูแลระบบต่าง ๆ ได้สะดวก โดยเฉพาะบ้าน 3 ชั้น หรือบ้าน 4 ชั้นที่ยิ่งควรวางระยะร่นระหว่างอาคารและพื้นที่โดยรอบให้เหมาะสม เพื่อให้การดูแลบ้านในระยะยาวทำได้ง่ายขึ้น

ระยะร่นอาคารแตกต่างกันตามประเภทอาคารอย่างไร?

ระยะร่นอาคารไม่ได้กำหนดเป็นมาตรฐานเดียวกันสำหรับอาคารทุกประเภท เพราะต้องพิจารณาทั้งลักษณะการใช้งาน จำนวนชั้น ความสูง และตำแหน่งของอาคารบนที่ดิน ดังนี้

บ้านพักอาศัยทั่วไป

ระยะร่นบ้านพักอาศัย หากผนังมีประตู หน้าต่าง หรือช่องเปิด และอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องเว้นจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร ส่วนบ้านที่สูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร ต้องเว้นอย่างน้อย 3 เมตร โดยต้องวัดระยะตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด และพิจารณาลักษณะของผนังประกอบด้วย

กรณีผนังทึบไม่มีช่องเปิด และบ้านสูงไม่เกิน 15 เมตร ต้องเว้นจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 50 เซนติเมตร หรืออาจสร้างชิดเขตได้หากเป็นไปตามเงื่อนไข และได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง ทั้งนี้ กฎหมายระยะร่นบ้านยังมีข้อกำหนดจากถนนสาธารณะและพื้นที่โดยรอบที่ต้องตรวจสอบเพิ่มเติม

อาคารพาณิชย์

สำหรับระยะร่นอาคารพาณิชย์และตึกแถว ต้องพิจารณาทั้งความสูงของอาคารและความกว้างของถนน โดยกรณีอาคารสูงเกิน 2 ชั้นหรือสูงเกิน 8 เมตร หากความกว้างถนนสาธารณะน้อยกว่า 10 เมตร ต้องมีระยะร่นจากถนนอย่างน้อย 6 เมตร โดยวัดจากกึ่งกลางถนนตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง

ส่วนตึกแถวหรือห้องแถวที่สร้างต่อเนื่องกัน ด้านหลังต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 3 เมตร และการแบ่งอาคารเป็นแต่ละชุดยังมีข้อกำหนดเรื่องช่องว่างด้านข้างเพื่อไม่ให้ก่อสร้างต่อเนื่องเกินเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ดังนั้นกฎหมายระยะร่นอาคารพาณิชย์จึงควรตรวจสอบตามลักษณะอาคาร และพื้นที่จริงก่อนออกแบบ

อาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ

อาคารสูง หมายถึง อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป ส่วนอาคารขนาดใหญ่พิเศษ คืออาคารที่มีพื้นที่รวมตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป จึงมีข้อกำหนดด้านการวางผังที่เข้มงวดกว่าอาคารทั่วไป โดยเฉพาะระยะถ่อยร่นอาคารที่ต้องคำนึงถึงความปลอดภัยและการเข้าถึงอาคาร

อาคารประเภทนี้ต้องให้ส่วนขอบเขตนอกสุดของอาคารห่างจากเขตที่ดินของผู้อื่นหรือถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร และต้องมีถนนโดยรอบกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ข้อกำหนดเหล่านี้สะท้อนว่าระยะร่นอาคารตามกฎหมายไม่ได้พิจารณาเพียงระยะห่าง แต่คำนึงเรื่องการป้องกันอัคคีภัยและการจัดพื้นที่โดยรอบ

ดังนั้น หากคุณกำลังมองหาบริษัทรับสร้างบ้านในกรุงเทพที่ช่วยวางแผนเรื่องระยะร่นตั้งแต่เริ่มออกแบบ ปรึกษา ALVIS เพื่อวางผังบ้านให้เหมาะกับที่ดินและข้อกำหนดของพื้นที่ได้เลย

ระยะร่นอาคารจากถนนสาธารณะ ต้องเว้นเท่าไหร่?

ระยะร่นจากถนนสาธารณะจะพิจารณาจากความกว้างของถนนและลักษณะของอาคาร โดยจุดที่ใช้วัดระยะก็แตกต่างกันในแต่ละกรณี มาดูหลักเกณฑ์ระยะร่นอาคารแบ่งตามความกว้างถนน เพื่อให้เห็นภาพก่อนนำไปวางผังบ้าน

ถนนกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ร่นเท่าไหร่?

หากถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ต้องร่นแนวอาคารอย่างน้อย 3 เมตรจากกึ่งกลางถนน ส่วนถนนกว้างตั้งแต่ 6 เมตรแต่น้อยกว่า 10 เมตร หากเป็นอาคารสูงเกิน 2 ชั้นหรือสูงเกิน 8 เมตร ต้องร่นอย่างน้อย 6 เมตรจากกึ่งกลางถนน

ถนนกว้าง 10-20 เมตร ร่นเท่าไหร่?

เมื่อถนนมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรถึง 20 เมตร ต้องมีระยะร่นอาคารตามกฎหมายอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนนโดยวัดจากเขตถนน เช่น ถนนกว้าง 10 เมตร ต้องร่นอย่างน้อย 1 เมตร

ถนนกว้างตั้งแต่ 20 เมตรขึ้นไป ร่นเท่าไหร่?

หากถนนกว้างเกิน 20 เมตร ต้องร่นแนวอาคารจากเขตถนนอย่างน้อย 2 เมตร ทั้งนี้ การนำเกณฑ์ไปใช้จริงควรตรวจสอบประเภทอาคาร ความสูง และข้อกำหนดของพื้นที่เพิ่มเติม โดยเฉพาะระยะร่นอาคารในกทม. ที่อาจมีข้อบัญญัติท้องถิ่นกำหนดเพิ่มเติม

ระยะร่นอาคารจากที่ดินข้างเคียงและแหล่งน้ำสาธารณะ

นอกจากระยะร่นอาคารจากถนนสาธารณะแล้ว การวางตำแหน่งบ้านยังต้องดูระยะจากที่ดินข้างเคียงและแหล่งน้ำด้วย โดยแต่ละกรณีมีหลักเกณฑ์ในการวัดระยะที่แตกต่างกัน ดังนี้

ระยะร่นจากแนวเขตที่ดินข้างเคียง

กรณีผนังมีประตู หน้าต่าง หรือช่องเปิด อาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องเว้นจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร หากสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร ต้องเว้นอย่างน้อย 3 เมตร ส่วนผนังทึบที่สูงไม่เกิน 15 เมตร ต้องเว้นอย่างน้อย 50 เซนติเมตร หรืออาจชิดเขตได้เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขเจ้าของที่ดินข้างเคียง

ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะ

กรณีระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะจะใช้หลักเกณฑ์อีกชุด โดยแหล่งน้ำกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องเว้นอย่างน้อย 3 เมตร แหล่งน้ำกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องเว้น 6 เมตร และหากเป็นบึง ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องเว้นอย่างน้อย 12 เมตร

สร้างบ้านให้ได้พื้นที่ใช้สอยสูงสุด ภายใต้กฎหมายระยะร่นกับ ALVIS

การวางผังบ้านให้ใช้พื้นที่ได้คุ้มค่า ต้องเริ่มจากการตรวจสอบระยะร่นอาคาร และข้อกำหนดของที่ดินก่อนออกแบบ เพื่อให้รู้ว่าพื้นที่ส่วนใดสามารถก่อสร้างได้และต้องเว้นระยะร่นเท่าไร ซึ่งจะช่วยให้คุณทำตามกฎหมายสร้างบ้านและเว้นระยะร่นได้ถูกต้อง พร้อมวางตำแหน่งห้องและพื้นที่ใช้สอยให้เหมาะกับขนาดที่ดินตั้งแต่ต้น

ที่ ALVIS เริ่มจากการวิเคราะห์ที่ดินและนำข้อมูลมาออกแบบบ้านให้เหมาะกับพื้นที่และการอยู่อาศัยของคุณ ไม่ว่าจะเป็นแบบบ้านโมเดิร์น 3 ห้องนอนหรือรูปแบบอื่น พร้อมดูแลตั้งแต่การออกแบบ ดำเนินการด้านกฎหมาย ไปจนถึงการก่อสร้างและควบคุมงาน เพื่อให้บ้านมีพื้นที่ใช้สอยที่ตอบโจทย์และสอดคล้องกับข้อกำหนดก่อนเริ่มก่อสร้าง

สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติม หรือติดต่อสอบถามได้ที่

• FB : ALVIS design & construction
• IG: alvisdecons
• Line : @alvisdecons
• Tel : ติดต่อสำนักงาน 02-491-6399
• ติดต่อบุคคล 064-494-4156

คำถามที่พบบ่อย (FAQs)

ระยะร่นอาคาร นับจากไหน?

โดยทั่วไปต้องดูว่ากฎหมายกำหนดจุดอ้างอิงไว้จากเขตถนน กึ่งกลางถนน หรือแนวเขตที่ดิน จึงตอบตายตัวไม่ได้ว่าระยะร่นอาคารวัดจากไหน ต้องพิจารณาตามกรณีของอาคารและพื้นที่

ระยะร่น 50 ซม. สามารถใช้กับส่วนใดของอาคารได้บ้าง?

กรณีระยะร่นบ้าน 50 เซนติเมตร ใช้กับผนังด้านที่เป็นผนังทึบ ไม่มีประตู หน้าต่าง หรือช่องเปิด และอาคารมีความสูงไม่เกิน 15 เมตร โดยต้องเว้นจากแนวเขตที่ดินตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

ระยะร่นอาคารจากถนน 12 เมตร ควรร่นเท่าไหร่?

หากถนนสาธารณะกว้าง 12 เมตร ต้องมีระยะร่นอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน หรือ 1.2 เมตร โดยวัดจากเขตถนน ทั้งนี้ต้องตรวจสอบข้อกำหนดอื่นที่เกี่ยวข้องด้วย

ระยะร่นอาคารกับระยะร่นแนวเขตที่ดิน ต่างกันอย่างไร?

ระยะร่นอาคารบ้านพักอาศัยอาจพิจารณาจากถนนหรือจุดอ้างอิงที่กฎหมายกำหนด ส่วนระยะจากแนวเขตที่ดินจะดูตำแหน่งผนังและช่องเปิดของอาคาร จึงเป็นข้อกำหนดคนละส่วนกัน